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非居住者からの不動産購入

2018年3月5日発行

◆◇◆須田会計事務所メールマガジン №778 2018.03.05発行◆◇◆

 □□税務豆知識□□
<非居住者からの不動産購入>
 中国人の爆買いを筆頭に外国人の国内消費には目を見張るものがあります。不動産市場も御多分にもれず外資が流入しており、国内の土地等の売買に係る取引相手が外国人であることも珍しくない時代となりました。
 通常、土地等の購入時に所得税を納めることはありませんが、その土地等を非居住者から購入する場合で、自己または親族の居住用ではないとき、または、居住用であっても購入代金が1億円超であるときは、その購入代金の10.21%を源泉徴収し、翌月10日までに納税しなければなりません。この源泉徴収義務は、法人個人を問わず課せられるもので、普段は所得税の申告と無縁であったとしてもその義務は生じるため注意が必要です。
 そして、この規定に関して興味深い裁判例がありますので併せてご紹介しましょう。国内大手不動産会社が非居住者から土地等を購入した際に源泉徴収義務を怠ったとして税務署から処分を受けた事例です。この事例における譲渡人は、日本人であり、売買契約書上も日本の住所を記載していましたが、実際の生活の本拠は米国にあるという状況であったため、非居住者に該当すると判断されました。表向きには非居住者と判断できないような場合であっても、非居住者かどうかの確認不足であるとして地裁および高裁にて納税者が敗訴しています。
 非居住者に対して購入代金を支払った後に、源泉徴収義務があったことが分かった場合、通常は、源泉徴収すべき金額を一旦立て替えて納税を行い、その上で非居住者に対して源泉徴収額を返してもらうという手続きをとることになります。そのため、非居住者から源泉徴収税額を回収できなかった場合には、思わぬ負担を強いられることになる恐ろしい規定といえます。逆に外国人であっても日本在住であれば非居住者に該当しないため、この規定は適用されません。

 
 □□税金クイズ□□  
[問題]
 非居住者から土地等を購入する際に、その購入者が源泉所得税を徴収しなくてもよい場合は次のうちどれでしょう。
①投資用で購入代金が5,000万円の1棟アパート
②子の居住用で購入代金が7,000万円のマンション
③自身の居住用で購入代金が1億5,000万円の戸建て
 
正解は一番下へ!↓↓↓ 
 
 □□菜園□□
 私の知らぬ間に、定年を迎えた父が市民農園利用者募集に応募していました。家には作物を植えられるほどの広さの庭は無いため、農作物を育ててみたい場合にはどこかで畑を借りるほかありません。しかし野菜はおろか花やハーブ、サボテンさえも育てたことのない父が、果敢にも12㎡もある畑を耕すことから始めて、果たして無事に野菜は育つのだろうかと少しドキドキしています。
 ドイツ語で「小さな庭」という意味の「クラインガルテン」という言葉をご存知でしょうか。市民農園は「日帰り型」「滞在型」に大別されますが、いま滞在型の市民農園「クラインガルテン」の注目度が高く、利用者が急増しているそうです。これは滞在施設で暮らしながら、お世話役農家から農作業の仕方や、その土地での野菜づくりの指導を受けることができる他、地元の農村文化を楽しむ行事に参加できる等、まさに農作業初心者に至れり尽くせりの制度です。場所にもよりますが、入会金40万円前後・年間利用料40万円前後(水道光熱費別途実費)の費用がかかります。とれたての野菜のみずみずしさや美味しさを味わえる自給自足の生活が実現できそうで、夢が広がりますね。
 
□□税金クイズの解答□□
[正解]②
 投資用不動産は金額に関係なく、源泉徴収が必要となります。自身または親族の居住用の不動産の場合には、1億円超であるときは源泉徴収が必要となります。
 
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☆今週号の編集責任者は 井戸川真也 & 松井千佳子 でした。
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