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空室となっている賃貸アパートとその敷地の評価

2017年8月7日発行

◆◇◆須田会計事務所メールマガジン №749 2017.8.7発行◆◇◆

 □□税務豆知識□□
<空室となっている賃貸アパートとその敷地の評価>
 先日、大阪高裁において、空室となっている賃貸アパートとその敷地の評価に関して、興味深い判決が出ましたのでご紹介させていただきます。
 賃貸しているアパートとその敷地の相続税評価額は、その賃貸割合に応じて減額することができ、一般的に自分で使用しているよりも評価額は低くなります。そして、相続が発生した時点で空室がある場合には、それが一時的に空室となっていたに過ぎないと認められるのであれば、相続時点においても賃貸していたものとして評価することができます。今回の大阪高裁の判決では、一時的な空室に該当するかの判断にあたって、空室となっている期間の長短を重要な要素として考慮しなければならないとし、本事案における最短の空室期間5か月は長期間であり一時的なものとはいえないと判断しました。この判決に従った場合、空室部分は賃貸していないものとなり、賃貸割合が減少し評価額は増加します。
 国税庁の質疑応答事例においては、一時的な空室に該当するかは、賃借人の退去後すみやかに新たな賃借人の募集が行われたか、空室の期間に他の用途に供されていないか、空室の期間が例えば1か月程度であるかなど、その事実関係から総合的に判断することになっています。
 今後も一時的な空室に該当するか否かは、総合的に判断することが求められますが、今回の判決により、空室となっている期間が長期間であるか否かの判断がより重要になってくるものと思われます。
 
 □□税金クイズ□□  
[問題]
 Aさんは、所有する土地に学生専用の賃貸アパートを建設し、その経営をしていました。このアパートは毎年3月に学生が卒業するため、新入生が入居するまでの一時期において空室の状態になります。Aさんがこの空室の時期に死亡してしまった場合における賃貸アパートの敷地の相続税評価について正しいものはどちらでしょうか。
①空室部分を賃貸割合から除いて評価する
②空室部分を賃貸割合に含めて評価する
 
正解は一番下へ!↓↓↓ 
 
 □□ビール□□
毎日夏らしい陽気が続きますね。天気予報の気温を見て想像しただけで堪えてしまいますが、一方で、その暑さの中で飲むビールは一際おいしく感じます。
 2016年はクラフトビールが大流行しましたが、今年もその人気は衰えていないようです。もともとクラフトビールとは、小規模なビール醸造所で品質を重視して作られるビールのことを指しました。しかし、徐々に大手もクラフトビール市場に参入したため、現在では生産者の規模の大小を問わず品質を重視して製造されたビールがクラフトビールと呼ばれています。
 最近私が気になっているのは、入れるだけで普通のビールがクラフトビールのようになるというティーバッグです。このティーバッグにはホップが入っていて、香りや苦みを後付けすることでクラフトビールのような風味を味わうことができるそうです。
 この暑さもあと1カ月くらいの辛抱でしょうか。体調を崩さないように気をつけて8月を乗り切りましょう。
 
□□税金クイズの解答□□
[正解]②
 賃貸アパートの敷地の相続税評価額は、その賃貸割合に応じて減額することができます。また、相続発生時に空室がある場合には、それが一時的に空室となっていたに過ぎないと認められるのであれば、賃貸されていたものとして評価することができます。本問の場合、一時的な空室と判断できるため、賃貸割合に含めて評価を行います。
 
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