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土地建物の一括売却

2017年7月3日発行

◆◇◆須田会計事務所メールマガジン №744 2017.07.03発行◆◇◆

 □□税務豆知識□□
<土地建物の一括売却>
 事業者が土地と建物を一括で売却した場合、消費税法上、土地の売却は非課税取引となり、建物は課税取引に該当します。この場合に、土地と建物の売却代金が合理的に区分されていないときは、それぞれの売却代金をいくらにすべきでしょうか。
 売主は消費税の納税額を抑えるため、建物の売却代金を低くしたいと考えることもあろうかと思いますが、恣意的に売却代金を決めることは認められません。土地と建物の区分について、国税庁のホームページでは、以下の方法により按分して計算することが示されています。
①譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
②相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
③土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含む)を基にした按分
①の時価の比率による按分については、時価の算出が困難であると考えられますので、②または③の方法を用いることになると思われます。また、上記以外にも合理的に計算する方法があれば、それを使用することも認められると考えます。
 このように土地と建物の売却代金の区分がされていないときは合理的に按分する必要がありますが、売買契約書に土地と建物の売却代金を記載した場合であっても、その金額は合理的に区分されていなければなりません。契約書に記載された土地と建物の売却代金が、客観的な価値と比較して著しく不合理なものであるとして、その金額を否認した裁判例もあります。
 土地と建物を一括で売却した場合には、売却代金を合理的に区分する必要があることにご留意ください。

 □□税金クイズ□□  
[問題]
 A社(消費税課税事業者)は、10年間所有していた賃貸用不動産である土地と建物をB社に売却することになりました。売買契約書の金額欄には土地と建物を区分して記載していません。この場合の消費税の取扱いとして正しいものはどれでしょうか。 
①土地の売却のみ課税取引となる
②建物の売却のみ課税取引となる
③土地、建物ともに課税取引となる
 
 正解は一番下へ!↓↓↓ 
 
 □□モンドセレクション□□
 6月18日は父の日でしたね。私は、父の日には焼酎をプレゼントすることに決めているため、家にあるボトルの数が年々増えています。
 贈り物を選ぶときにはその商品の評判が気になりますが、その参考となるものの1つにモンドセレクションに関する表示があります。モンドセレクションでは、有名なシェフや醸造家、大学教授や栄養士などのさまざまな分野の専門家が、味・香り・パッケージ・製品表示・利用のしやすさなど多様な基準からその商品を評価し、銅賞・銀賞・金賞・最高金賞が選ばれます。さらに、25年連続で賞を受賞した場合には25周年記念トロフィーが贈られるそうですが、2017年は日本の企業にそのトロフィーが贈呈されています。25年間企業として存続し、賞を受賞し続けることができるような品質を保つのはなかなか大変なことだと思います。
 モンドセレクションは、他の商品と比べて優劣をつける相対評価ではなく、各審査員がつけた点数の平均による絶対評価で選ばれるため、例年多くの商品が賞を受賞しており、これについて様々な意見があるようですが、「○年連続モンドセレクション最高金賞受賞」などの表示は多くの方が贈り物を選ぶ際の決め手となっているのではないでしょうか。
 
 □□税金クイズの解答□□
[正解] ②
 土地の譲渡及び貸付けは、原則として消費税の非課税取引とされています。これは土地と建物を一括して売却した場合も同様です。したがって、土地と建物の売却代金を合理的に区分し、建物の売却代金のみを消費税の課税対象とします。 
 
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☆今週号の編集責任者は 佐原哲也 & 安田洋平 でした。
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